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2025年03月13日

もうすぐ退去ラッシュ・・・その前に知識を得てトラブル回避(^^♪

不動産の退去時の原状回復については、法律やガイドラインによってルールが決まっています。特に、賃貸住宅の場合、貸主と借主の間でトラブルになりやすいため、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が重要な指針となります。


1. 原状回復の基本ルール

原状回復とは、「入居者が故意・過失・通常の使用を超える損耗を発生させた場合、その部分を元の状態に戻すこと」を指します。

原則

  • 経年劣化・通常損耗は貸主(大家)の負担
    例:壁紙の日焼け、家具を置いていた跡、床の軽微な傷
  • 借主の故意・過失による損耗・汚損は借主の負担
    例:タバコのヤニ・臭い、ペットによる損傷、水漏れ放置によるカビ

2. 具体的なケース別負担の例

状況 負担者 備考
壁紙の変色(経年劣化) 大家 日焼けや自然な変色
たばこのヤニや臭い 借主 クリーニング費用
家具の設置跡 大家 通常の使用範囲
フローリングの小傷 大家 通常の生活で発生するもの
フローリングに大きな傷 借主 物を落とした、引きずった傷
エアコンの内部清掃 大家 設備のメンテナンス
エアコンにカビ・異臭(放置) 借主 掃除不足による異常
鍵の交換 借主 or 大家 防犯目的なら大家、紛失なら借主
ペットによる傷・臭い 借主 事前の契約内容にもよる

3. 国土交通省の「原状回復ガイドライン」

  • 敷金の精算はガイドラインに沿って行われるべき
  • 経年劣化を考慮し、借主負担を過度に求めない
  • 契約時の特約(例:退去時クリーニング費用負担)が有効かどうかは、合理的な範囲で判断

特に、借主の負担割合を決める際に「耐用年数の考え方」が重要になります。例えば、壁紙の耐用年数は6年とされ、6年経過後の補修費用は大幅に減額されるべきとされています。


4. 退去時のトラブルを防ぐために

  1. 入居時に写真を撮影し、状態を記録する
  2. 契約書の「特約」をよく確認する(特にクリーニング費用や鍵交換)
  3. 修繕費用の明細をしっかり確認する
  4. 不当な請求があれば、ガイドラインを根拠に交渉する
  5. 敷金返還トラブルがある場合は消費者センターや弁護士に相談

結論:

  • 「原状回復=入居時の状態に完全に戻すこと」ではなく、経年劣化や通常の使用による損耗は貸主負担
  • 退去時に不当に高額な請求があった場合は、国土交通省のガイドラインを参照し、交渉可能

もし具体的な事例があれば、それに即した対応策をアドバイスできます。

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