契約不適合責任免責とはどのようなことですか ？？？

「契約不適合責任免責（けいやくふてきごうせきにん めんせき）」とは、不動産売買契約において、売主が本来負うべき「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を免除する、つまり責任を問われないようにするという特約のことです。

■ 基本用語の整理

• 契約不適合責任： 売買契約の目的物（この場合は不動産）が、**契約で定めた内容に適合していない場合（欠陥・不備・説明不足など）**に、売主が買主に対して負う責任のことです。 たとえば、雨漏り、シロアリ被害、地中埋設物などが典型例です。

■ 免責の意味

• 「免責」とは：
  そのような契約不適合が後に判明しても、売主は責任を取らないということを、契約であらかじめ定めておくこと。

■ 実務上の使い方（例文）

「本物件は現状有姿で引き渡され、売主は契約不適合責任を一切負わないものとする。」

という一文が売買契約書に記載されていると、それが「契約不適合責任免責」に該当します。

■ 注意点

• 中古住宅や古家付き土地ではよく使われる特約です。

• **売主が個人（特に居住していない不動産）**の場合、免責特約を設けるケースが多いです。

• 宅建業者が売主の場合（新築など）は、宅建業法により2年間の契約不適合責任を負う義務があり、免責できないこともあります。

■ 買主側の注意点

• 買主は「現地確認・重要事項説明」をしっかり行うこと。

• 免責でも、**故意・重大な過失による隠蔽（かくすこと）**があるときは、損害賠償や契約解除が可能な場合もあります。

✅ 条文例①：売主が個人で「現状有姿・契約不適合責任を免責」とする場合（中古住宅や土地等）

第○条（契約不適合責任）
本物件は現状有姿にて引き渡されるものとし、売主は、本物件に契約不適合があった場合でも、契約不適合責任（民法第562条以下に基づく追完請求、代金減額請求、損害賠償請求および契約解除の責任）を一切負わないものとする。
ただし、売主が当該不適合について知りながら故意にこれを告げなかった場合は、この限りではない。

✅ 条文例②：売主が宅建業者で、免責できない場合（2年間の責任あり）

第○条（契約不適合責任）
売主は、買主に対し、引渡し日から2年間、本物件に契約不適合（構造上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分の瑕疵）があった場合には、民法の定めに従い、修補その他適切な措置を講ずるものとする。
契約不適合の申し出は、買主がその事実を知った日から1年以内に行うものとする。

📝 補足

• 「現状有姿」とは、「現在のままの状態で引き渡します」という意味であり、免責条項とセットで使われることが多いです。

• 不動産の引渡し後にトラブルが起こらないよう、買主の立場では重要事項説明で状態をよく確認し、売主の立場では責任の範囲を明記することが大切です。